Thị trường bất động sản toàn cầu với quy mô khổng lồ gần 29 nghìn tỷ USD vào năm 2021, luôn thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, thị trường này cũng nổi tiếng với tính kém thanh khoản, hiệu quả thấp và quy trình phức tạp. Giao dịch chậm chạp, giá cả thiếu minh bạch, và sự tham gia của nhiều bên trung gian là những rào cản lớn, cản trở sự phát triển của thị trường.
Giữa bối cảnh đó, bất động sản mã hóa, ứng dụng công nghệ blockchain tiên tiến, nổi lên như một giải pháp tiềm năng, hứa hẹn mang đến làn gió mới cho thị trường bất động sản truyền thống.
Nói một cách dễ hiểu, bất động sản mã hóa là việc sử dụng token trên blockchain để đại diện cho quyền sở hữu hoặc dòng tiền của một bất động sản. Cách tiếp cận này mang đến nhiều lợi ích như tăng tính thanh khoản, đơn giản hóa quy trình và tạo điều kiện cho quyền sở hữu kỹ thuật số.
Tùy thuộc vào nhu cầu và mục đích, có nhiều hình thức mã hóa bất động sản khác nhau:
Bất động sản được mã hóa đơn giản (Simple Tokenized Real Estate): Đây là hình thức cơ bản nhất, thể hiện một bất động sản duy nhất dưới dạng NFT (Non-Fungible Token). NFT với tính duy nhất và không thể thay thế, có thể xác minh khác biệt với các loại token khác khiến nó phù hợp với bất động sản vì mọi tài sản đều có hình thức và giá trị khác nhau.
Đặc trưng:
- Sở hữu NFT có thể tương đương với sở hữu tài sản.
- Chuyển NFT có thể đánh dấu sự thay đổi quyền sở hữu tài sản.
- NFT có thể chứa dữ liệu quan trọng như lịch sử bán hàng, địa chỉ và hơn thế nữa.
Ví dụ: Bán nhà đơn giản như niêm yết nó trên thị trường NFT. Người mua có thể nhấn một vài nút và, nếu họ có đủ tiền, có thể mua nó trong vòng vài phút – một sự thay đổi mạnh mẽ so với quy trình kéo dài hàng tuần mà các giao dịch bất động sản hiện nay yêu cầu. Các trường hợp đơn lẻ về hình thức mã hóa này đã diễn ra.
Bất động sản được mã hóa linh động (Dynamic Tokenized Real Estate): Sử dụng dNFT (dynamic NFT) – một dạng NFT tự động cập nhật thông tin dựa trên các thay đổi của tài sản. NFT tự động cập nhật dữ liệu của chúng dựa trên các điều kiện liên quan.
Ví dụ: thay thế mái nhà, sửa cửa sổ,… gía của dNFT có thể thay đổi dựa trên những cập nhật, nâng cấp của BĐS.
Đặc trưng:
- Sở hữu dNFT có thể tương đương với sở hữu tài sản.
- Chuyển dNFT có thể đánh dấu sự thay đổi quyền sở hữu tài sản.
- dNFT có thể chứa – và tự động cập nhật – dữ liệu quan trọng.
Ví dụ: NFT có thể chứa hình ảnh hoặc video của một tài sản cụ thể, thể hiện trạng thái của một ngôi nhà tại một thời điểm cụ thể. Khi quyền sở hữu thay đổi nhiều lần, vô số video / hình ảnh được liên tục thêm vào NFT cho phép người mua xem các thay đổi đối với tài sản theo thời gian – cung cấp những hiểu biết sâu sắc hơn cho quyết định mua hàng của họ.
Bất động sản được mã hóa chia nhỏ (Fractional Tokenized Real Estate): Chia nhỏ quyền sở hữu bất động sản thành nhiều token, cho phép nhà đầu tư tham gia với số vốn nhỏ. Cách tiếp cận này mở ra cơ hội đầu tư bất động sản cho nhiều đối tượng hơn, đồng thời tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Đặc trưng:
- Mã thông báo riêng lẻ có thể đại diện cho tỷ lệ phần trăm sở hữu cụ thể trên tài sản.
- Sở hữu tất cả các mã thông báo có thể thay thế có thể tương đương với sở hữu tài sản.
Bất động sản được mã hóa theo dòng tiền (Tokenized Real Estate Cash Flows):
Tách biệt quyền sở hữu tài sản và dòng tiền thành các token khác nhau. Chủ sở hữu có thể bán token đại diện cho dòng tiền để thu về một khoản tiền ngay lập tức, trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản.
Dòng tiền được mã hóa có thể mở khóa khả năng bán quyền thu nhập cho thuê trong tương lai để lấy một khoản tiền gộp.
Đặc trưng:
- Tách biệt quyền sở hữu tài sản và quyền đối với dòng tiền.
- Quyền đối với dòng tiền có thể được thể hiện dưới dạng NFT.
- Tự động chuyển hướng dòng tiền đến chủ sở hữu NFT.
Trong mô hình này, chủ sở hữu tài sản có thể tách biệt quyền sở hữu tài sản và dòng tiền. Quyền đối với dòng tiền (thường là thu nhập cho thuê hàng tháng) sau đó có thể được bán toàn bộ cho một bên khác trong một khoảng thời gian cụ thể. Dòng tiền được mã hóa của các tài sản bất động sản có thể cung cấp thêm lựa chọn cho chủ sở hữu tài sản và giảm chi phí vốn cho quyền sở hữu bất động sản.
Bất động sản được mã hóa theo rổ (Tokenized Real Estate Baskets):
Nếu bạn muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, mã hóa theo rổ là giải pháp phù hợp. Token đại diện cho một nhóm bất động sản và dòng tiền của chúng, giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.
Lợi Ích Của Bất Động Sản Được Mã Hóa
Bất động sản mã hóa hứa hẹn mang đến nhiều lợi ích vượt trội cho cả người mua, người bán và thị trường nói chung:
- Tăng tính thanh khoản: Loại bỏ các rào cản giao dịch truyền thống, giúp việc mua bán bất động sản diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn.
- Phát hiện giá tốt hơn: Thị trường minh bạch hơn với sự tham gia của nhiều người mua và người bán, giúp xác định giá trị thị trường hợp lý của tài sản.
- Chi phí thấp hơn: Hợp lý hóa quy trình giao dịch, loại bỏ các bên trung gian không cần thiết, giúp giảm chi phí cho cả người mua và người bán.
- Giảm thiểu gian lận: Dữ liệu minh bạch và xác thực trên blockchain, hạn chế tối đa nguy cơ gian lận trong giao dịch bất động sản.
Mở ra cơ hội đầu tư mới: Bất động sản mã hóa chia nhỏ cho phép nhà đầu tư tham gia với số vốn nhỏ, đa dạng hóa danh mục đầu tư và tiếp cận thị trường dễ dàng hơn.
Thách thức về kỹ thuật – Rào cản cần vượt qua
Mặc dù tiềm năng to lớn, bất động sản mã hóa vẫn đối mặt với một số thách thức kỹ thuật cần được giải quyết để có thể áp dụng rộng rãi:
- Xác thực và xác minh dữ liệu: Đảm bảo tính chính xác và tin cậy của thông tin về tài sản trên blockchain là yếu tố quan trọng để tạo dựng niềm tin cho người dùng.
- Khôi phục ví: Rủi ro mất quyền truy cập tài sản nếu mất mật khẩu ví là một mối lo ngại cần được giải quyết.
- Mở rộng quy mô: Khả năng áp dụng cho thị trường rộng lớn với số lượng giao dịch khổng lồ là bài toán cần được nghiên cứu kỹ lưỡng.
Kết luận:
Bất động sản mã hóa đại diện cho một xu hướng đầy hứa hẹn, có khả năng cách mạng hóa thị trường bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, để đạt được thành công và áp dụng rộng rãi, cần có sự nỗ lực từ cả cộng đồng, giải quyết triệt để các thách thức kỹ thuật và hoàn thiện khung pháp lý.
